Chứng Khoán hay Bất Động Sản?

Bất động sản hay chứng khoán là sự lựa chọn đầu tư tốt hơn?

“Sở hữu các bất động sản là một sự bảo đảm tài chính lớn nhất mà một người có được, trong khi đầu tư vào chứng khoán là chìa khóa để xây dựng nên sự giàu có, thịnh vượng”.

Bằng việc so sánh sự chênh lệch của chỉ số giá nhà ở (Housing Price Index) và chỉ số giá cổ phiếu (VnIndex) từ quá khứ, người viết khẳng định rằng cổ phiếu có mức sinh lời cao hơn đáng kể - tuy vẫn vấp phải nhiều sự phản đối.

Bài viết này là một sự so sánh ngắn gọn phản ánh biểu hiện trong quá khứ của hai kênh đầu tư trên và các đặc điểm của ngành. Quyết định tốt nhất cho đồng tiền của mỗi người sẽ vẫn phụ thuộc vào tình trạng và nhu cầu của từng cá nhân.

Trong hầu hết trường hợp nghiên cứu, cổ phiếu sẽ vượt trội hơn bất động sản (BĐS) qua nhiều thập kỷ. Cần phải nhắc lại rằng bài viết chỉ đưa ra sự so sánh đơn giản. Cổ phiếu và BĐS là hai loại đầu tư rất khác nhau. Quyền sở hữu nhà đi kèm với thuế tài sản và chi phí bảo trì, nhưng cũng cung cấp dịch vụ lưu trú để sinh sống, cổ phiếu không có tính chất này. Quyền sở hữu cổ phiếu lại liên quan đến môi giới và một số chi phí khác. Đối với thị trường Việt Nam, chính phủ chưa áp dụng thuế nhà ở đối với các cá nhân sở hữu BĐS thứ hai trở đi giống các nước đang phát triển như Mỹ hay Thụy Sĩ. Điều này tương đối tạo điều kiện cho kênh đầu tư BĐS ở Việt Nam còn hấp dẫn.

1. Tính Thanh Khoản

Bạn muốn bán một cổ phiếu? Tất cả việc bạn cần phải làm là "bấm nút". Bạn muốn bán một BĐS? Đây thực sự là một câu hỏi khó. Việc bán một chứng khoán trên sàn chỉ cần vài thao tác đơn giản mà ngay chính chủ sở hữu cũng có thể thực hiện được mà không tốn quá nhiều thời gian. Điều này đối với BĐS dường như là không thể. Điều 95 khoản 6 Luật Đất Đai 2013 quy định các trường hợp đăng ký biến động quyền sở hữu nhà đất được thực hiện trong vòng 30 ngày. 

Trên thực tế theo kinh nghiệm của người viết, người BÁN BĐS có thể thực hiện việc bán tài sản của mình trong vòng một ngày làm việc, điều này đòi hỏi tất cả các thủ tục và giấy tờ đã được chuẩn bị trước kỹ lưỡng, đầy đủ và có sự hỗ trợ thanh toán từ phía ngân hàng cũng như thiện chí của người MUA. Điều này là khá hiếm đối với thị trường BĐS với đa dạng các tính chất pháp lý của đối tượng giao dịch. Thông thường một giao dịch từ lúc lập hợp đồng mua bán đến khi đăng bộ nhà đất sẽ mất xấp xỉ 7 ngày.

2. Thoát Ra Khỏi Suy Thoái

Khi TTCK trở nên “đen tối” bạn có thể dễ dàng bán hoặc giảm số lượng cổ phiếu sở hữu. Đối với bong bóng BĐS nổ ra, lúc này hầu hết các đề nghị mua bán là không hợp lý, “kền kền” sẽ bắt đầu vây lấy bạn. Việc thoát ra khỏi giai đoạn này đối với các tài sản là BĐS sẽ khó và thiệt hại cho sự chậm trễ là đáng kể.

3. Chi Phí Chuyển Nhượng

Với số liệu người viết có được, chi phí cao nhất cho một giao dịch Chứng Khoán là 0.3% giá trị giao dịch (GTGD - đã bao gồm thuế TNCN), với các giao dịch lớn có giá trị trên 1 tỷ đồng mức chi phí sẽ có thể thương lượng với Công ty Môi Giới, thông thường là dưới 0.15% (đã bao gồm thuế TNCN). Tức là với GTGD 100 triệu đồng phí sẽ là 300 ngàn đồng và 1,5 triệu đồng đối với các giao dịch trên 1 tỷ đồng. Ngoài ra người bán không gánh thêm bất cứ khoản chi phí nào khác.

Đối với BĐS, người viết xin được phép ghi cụ thể để độc giả có cái nhìn khách quan:

·       Khoản 2 Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC hướng dẫn Thuế TNCN quy định mức 2% trên giá trị chuyển nhượng (GTCN) BĐS.

·      Khoản 1 Điều 4 Thông tư 301/2016/TT-BTC quy định phí trước bạ nhà đất là 0.5% trên bảng giá Đất của UBND của địa phương đó.

·     Khoản 2 Điều 4 257/2016/TT-BTC quy định Phí công chứng giao dịch 0.1% GTGD đối với GD từ 100 triệu đồng đến dưới 1 tỷ, và 1 triệu đồng + 0.06% giá trị vượt quá 1 tỷ đồng đối với GTGD trên 1 tỷ đồng. Như vậy phí Công chứng xấp xỉ 0.09% giá trị chuyển nhượng

·    Ngoài 3 khoản phí cơ bản còn có các loại phí khi Cấp chứng nhận quyền (GCN) sở hữu lần đầu, lệ phí địa chính, lệ phí liên quan đến cấp GCN các BĐS gắn liền với đất. Thêm vào đó, theo dự thảo Luật Thuế Tài Sản, thuế đối với BĐS có giá trị trên 700 triệu đồng là 0.4% tính trên phần vượt quá 700 triệu.

Như vậy, một giao dịch BĐS sẽ có mức phí xấp xỉ hơn 2% giá trị chuyển nhượng.

4. Chi Phí Môi Giới

Chi phí môi giới cho một giao dịch chứng khoán đã được bao gồm trong con số 0.3% giá trị giao dịch. Đối với BĐS, chi phí này là một điều "bí ẩn". Trên thực tế, không doanh nghiệp kinh doanh BĐS nào công khai vấn đề này. Theo nhận định và kinh nghiệm của người viết, con số này dao động khá rộng trong phạm vi 1% đến hơn 5% tùy vào đặc điểm của BĐS đó.

5. Vấn Đề Phát Sinh

Bất động sản có thể khiến bạn bận rộn với việc bảo trì, tranh chấp với hàng xóm, tìm người thuê, thuế môn bài hay việc quản lý... Cổ phiếu thì khác, nó có thể được cất giấu, tạo ra cổ tức, và bạn có thể tập trung sự chú ý của mình ở nơi khác như dành thời gian cho gia đình, công việc hoặc đơn giản hơn là đi du lịch.

6. Đa Dạng Hóa

Hãy tưởng tượng về việc sở hữu 1 căn hộ ở TP.HCM, 1 miếng đất ở Đà Nẵng, 1 căn nhà ở Hải Phòng, hay BĐS khác ở Hà Nội. Trừ khi bạn thuộc giới “Siêu Giàu”, nếu không thì việc nắm giữ nhiều BĐS như vậy là điều gần như không thể. Cổ phiếu một lần nữa lại cho thấy ưu điểm, bạn không những có thể đầu tư vào nhiều ngành nghề mà còn là nhiều quốc gia.

7. Đầu Tư Vào Thứ Mình Thích

Đây là một quan điểm chủ quan nhưng thú vị của người viết. Bạn thích ăn mì OMACHI, tập đoàn MASAN (MSN) có thể là sự lựa chọn của bạn. Bạn thích các sản phẩm công nghệ cao, tập đoàn FPT là dành cho bạn. Đây là một loại cảm xúc tích cực đặc biệt khi sử dụng sản phẩm được sản xuất do chính doanh nghiệp mà mình đầu tư vào.

Với BĐS, bạn cũng có thể mua nhà của Novaland. Đây là cái cách mà bạn chọn Doanh nghiệp mình thích cùng với sản phẩm. Nhưng đó là trong trường hợp bạn mua nhà và ở luôn tại đó.

8. Tốc Độ Tăng Trưởng

Giá cổ phiếu có xu hướng biến động theo thời gian hơn so với giá nhà đất. Mặc dù có thể tích lũy giá trị lớn trên thị trường chứng khoán, nhưng NĐT cũng hoàn toàn có thể mất trắng một thương vụ. Giá BĐS có quá trình tăng đều đặn hơn theo thời gian, nhưng bằng chứng về bong bóng nhà đất trên thế giới vào năm 2000 hay ở Việt nam giai đoạn 2007 thì có thể hiểu được mức tăng đó cũng không được đảm bảo.

Luận điểm là vậy, các con số biểu hiện cho hai kênh đầu tư này sẽ được thể hiện rõ nét qua so sánh bên dưới.

Theo số liệu Bloomberg năm 2019, thành phố Hồ Chí Minh của Việt Nam thuộc nhóm 10 thành phố có giá nhà ở đắt đỏ nhất thế giới với trung bình hơn 13 năm thu nhập ròng của một người dân với GDP đầu người là $2,400 một năm (Bloomberg, 2019; vietnamnet, 2018). Như vậy xấp xỉ ít nhất giá một căn hộ tiêu chuẩn với 90m² để tính chỉ số nhà ở (Housing Price Index – HPI) là $31,200 tương đương 750 triệu VNĐ.

Biểu Đồ 1: So sánh chỉ số VnIndex và chỉ số nhà ở (HPI) giai đoạn 2014 – 2019 (Savills, 2019)

Đỉnh điểm của chỉ số giá HPI của Việt nam thống kê được là vào năm 2008 với 106 điểm (globalpropertyguide, 2019). Để dễ dàng so sánh, người viết quân bình tỷ lệ VnIndex xuống đúng với mức điểm của HPI. Lãi suất cho vay trong giai đoạn này dao động không lớn trong khoảng 9% đến 10.5%. Có thể dễ dàng nhận thấy trong vòng 5 năm trở lại đây tốc độ tăng giá của Chứng khoán tốt hơn bất động sản một cách đáng kể.

Bên cạnh đó, Nếu so với các nền kinh tế đang phát triển khác trong khu vực thì chênh lệch tăng giá trị của Bất động sản Việt Nam lại rất khiêm tốn.

Dữ Liệu 1: Chênh lệch giá trị bất động sản của các nước trong khu vực Châu Á giai đoạn 2014 -2019 (globalpropertyguide, 2019)

Với vị thế kinh tế gần giống với Philipines hay Malaysia, thì mức tăng giá trị của BĐS Việt Nam dường như không đáng kể, như vậy Liệu đầu tư BĐS ở Việt Nam có phải là một sự lựa chọn sáng suốt?

Kết Luận.

Các con số và nhận định chỉ là một khía cạnh cần xem xét và điều quan trọng là phải nhớ rằng hiệu suất trong quá khứ khó mà có thể dự đoán được tương lai. So sánh trên không có nghĩa là cổ phiếu luôn là khoản đầu tư tốt nhất cho mọi người mọi lúc, hay mua nhà là lựa chọn sai lầm. 

Bài viết này không nhằm bài trừ kênh đầu tư BĐS hay "quảng cáo" kênh chứng khoán. Đây đơn thuần là một nhận định chủ quan đưa ra để chúng ta xem xét. Mọi người đều có nhu cầu tài chính và nhà ở khác nhau, đi cùng với nó là nhiều nhân tố dẫn đến quyết định lựa chọn cách kênh đầu tư này.

Cá nhân người viết tin rằng đầu tư vào BĐS thực sự cho bạn một cuộc sống tài chính an toàn, nhưng để trở thành một người giàu thực sự hãy đặt tiền của bạn vào Chứng khoán. Dễ nhận thấy nhất là các doanh nghiệp lớn nhất nhì thế giới đều không phải là doanh nghiệp BĐS, và tất cả họ đều sở hữu chứng khoán.

 Broker HAD

brokerhad@gmail.com

phone/zalo: 0838 887 220